1 января 2021 года в России начал действовать закон о комплексном развитии территорий (КРТ), который разрешает снос не только аварийного жилья, но и расположенных по соседству с ним домов. Закон, предусматривающий внесение изменений в Градостроительный кодекс и федеральное законодательство, вводит для подлежащих сносу жилых домов и более не используемых площадок промышленных предприятий единый механизм КРТ. Он обеспечит застройку земельных участков целиком и позволит решить проблему нехватки территорий. Кроме того, он предоставляет застройщикам возможность осуществлять расселение жилых домов за свой счет, без использования бюджетных средств.
Законопроект в первом чтении был жестко раскритикован депутатами Государственной думы и девелоперами. Они поддержали общую концепцию, однако призвали доработать документ, высказав к нему следующие претензии:
В частности, участники строительного рынка потребовали исключения нормы, в соответствии с которой для КРТ как минимум половину участка земли должно занимать ветхое и аварийное жилье. В итоге после первого чтения законопроект подвергся существенной переработке. Вместо доли в 50% для ветхих домов были установлены региональные критерии, а для аварийных домов – федеральные. В качестве таких критериев могут выступать степень износа и площадь зданий либо дороговизна капитального ремонта. При этом, перед началом инвестиционного цикла требуется также провести оценку коммерческой недвижимости.
Основные опасения относительно практического применения нового закона связаны с возможностью получения застройщиками карт-бланша на снос в центральных районах российских городов домов, которые могли бы эксплуатироваться еще в течение продолжительного времени. Эксперты утверждают, что какие-либо основания для подобных опасений отсутствуют, поскольку прописанные в данном законе механизмы принимают во внимание интересы не только государства и муниципалитетов, но и жильцов. Чтобы сформировать участок и включить в его границы дома, не являющиеся аварийными, требуется решение региональных властных органов. При этом будет учитываться мнение жителей. Чтобы реализовать проект на сформированном участке, понадобится получить в голосовании за него поддержку как минимум двух третей жильцов. Больше того, если одна треть жителей, не желающих реализации данного проекта, обратится с соответствующим требованием во властные органы, то снос домов на участке не произойдет.
Однако главная ценность закона о КРТ состоит в возможности расселения аварийного жилья за счет ресурсов бизнеса, а не только за счет бюджета, денег в котором постоянно не хватает, в особенности с учетом активного пополнения фонда аварийного жилья в последнее время. Это решающий фактор, так как на сегодняшний день средства из бюджета выделены на программу расселения аварийных домов, которые были поставлены на учет не позже 31 декабря 2016 года. А количество аварийных домов, поставленных на учет после этой даты, уже почти сравнялось с предшествующим списком, то есть теперь надо выполнить двойную программу. Без ресурсов застройщиков сделать это очень трудно.
Принцип, заложенный в законе о КРТ, позволит приступить к реновации старого жилья в регионах. Проект реновации, осуществляемый в Москве, для подавляющего большинства российских субъектов нереален, поскольку у них отсутствуют необходимые финансовые ресурсы. Зато на тех региональных площадках, где проведение локальной реновации экономически целесообразно, она теперь вполне может начаться.
|
|
