Как заработать на краткосрочной аренде в Афинах: руководство инвестора  225 прочтений:

23-Nov-2018 10:20
Как заработать на краткосрочной аренде в Афинах: руководство инвестора

Греческая недвижимость возвращает интерес иностранных инвесторов. По данным Банка Греции, общая стоимость сделок, которые иностранцы заключили на греческом рынке недвижимости в 2017 году, на 87 % превышает показатель 2016 года. 70 % из них, как пишет греческое издание Ekathimerini, граждане неевропейских стран заключают в Афинах и его пригородах. Согласно статистике банка Греции, в первые два месяца 2018 в Афинах было заключено в полтора раза больше сделок с недвижимостью, чем в январе и феврале 2017.

Рост интереса инвесторов объясняется двумя причинами. Во-первых, покупка недвижимости в Греции стоимостью от 250 тыс. евро даёт иностранным гражданам возможность получить греческую «золотую визу» — ВНЖ в Греции, который можно продлять каждые пять лет. С момента запуска программы в 2013 до конца 2017 года греческую «золотую визу» получили 5 699 инвесторов и членов их семей. Во-вторых, у рынка недвижимости Афин есть большой потенциал роста цен: сейчас квадратный метр в столице стоит на 44 % дешевле, чем до кризиса. В квартальном исчислении падение цен уже прекратилось: согласно статистике Банка Греции, цены на недвижимость в Афинах со II по IV кварталы 2017 держались на одном уровне.


Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio

Недвижимость в центре Афин уже начинает дорожать, и тем, кто хочет купить дёшево, нужно покупать прямо сейчас. Мы прогнозируем рост цен на 30 % в течение следующих 2–3 лет.


Интерес инвесторов подогревает растущий туристический поток. По оценкам исследовательской компании Euromonitor International, современные Афины — второй город в Европе по темпу роста числа туристов: количество прибытий из-за рубежа в 2017 году составило 4,8 млн, на 10 % больше, чем в 2016. По данным сайта AirDNA (сервиса, который обрабатывает данные, опубликованные на Airbnb), в 2017 году число объявлений о сдаче недвижимости в посуточную аренду в этом городе выросло на 66 %.

Доходность

По данным AirDNA на май 2018 года, квартиры в Афинах сдаются в среднем за 50 евро в сутки: зимой стоимость посуточной аренды снижается до 44 евро, а летом вырастает до 53. В апреле 2018 средняя месячная выручка владельца недвижимости в Афинах составила 848 евро — на 5 % больше, чем год назад, и в полтора раза больше, чем в 2016.

Месячная выручка владельца недвижимости в Афинах

По данным AirDNA, более 80 % предложений на Airbnb в греческой столице — квартиры с одной и двумя спальнями. Такое жильё пользуется самым большим спросом среди арендаторов. По статистике, в среднем в одной квартире останавливаются четыре человека.


По данным Tranio, краткосрочная аренда в Афинах приносит инвестору в среднем 7–9 % годовых. После вычета расходов и налогов чистая доходность составляет 5 % годовых для готовых апартаментов и 7 % — для объектов, купленных на этапе реновации. Таким образом, Афины предлагают инвесторам доходность выше, чем большинство крупных городов Европы, где она не превышает 3–4 % годовых.


Расходы

Затраты инвестора на содержание недвижимости складываются главным образом из оплаты налогов, жилищно-коммунальных услуг и сервиса управляющей компании.

Все собственники недвижимости в Греции, включая иностранцев, платят ежегодный налог, который состоит из двух частей — основной и дополнительной. Размер основной части варьируется от 0,001 до 13 евро/м² и определяется рядом коэффициентов: площадью, условной стоимостью, установленной в конкретном муниципалитете, датой постройки. Дополнительная часть для физических и юридических лиц рассчитывается по-разному: первые платят эту часть налога только для объектов с кадастровой стоимостью более 200 тыс. евро по ставке от 0,1 до 1,15 % в зависимости от стоимости недвижимости, а для компаний ставка дополнительной части фиксирована и составляет 0,55 % от кадастровой стоимости недвижимости, если юридическое лицо сдаёт недвижимость в аренду, или 0,1 %, если компания-собственник сама занимает объект. Помимо этого, существует ежегодный муниципальный налог на недвижимость. Его размер составляет от 0,025 до 0,035 % в зависимости от локации объекта.

Налог на доход от сдачи в аренду варьируется от 15 до 45 % для физических лиц и составляет 29 % для компаний. Из налогооблагаемой базы вычитаются амортизационные отчисления (износ мебели и недвижимости) и расходы на ремонт. Для физических лиц первые 12 тыс. дохода облагаются по ставке 15 %, а всё, что выше этой суммы — по ставкам 35–45 %. То есть если заработок владельца квартиры составил 20 тыс. евро, то 12 тыс. евро облагаются налогом по ставке 15 %, а оставшиеся 8 тыс. — по ставке 35 %.

Расходы на жилищно-коммунальные услуги в среднем составляют 60–150 евро в месяц. Они включают в себя счета за электроэнергию (25–30 евро в месяц в тёплое время года и 70–100 евро зимой), водоснабжение (60–250 евро в год), газ (140–400 евро в год), телефон и интернет (180–600 евро в год в зависимости от тарифа). Собственники квартир делят между собой расходы на содержание общей территории: освещение, уборку, обслуживание лифтов, уход за зелёными насаждениями, охрану и текущий ремонт — в сумме каждый собственник вносит 200–400 евро в год.

Инвестор может сдавать недвижимость в краткосрочную аренду с помощью управляющей компании, которая возьмёт на себя заботы по поиску арендаторов и содержанию жилья. Её услуги обходятся владельцу в 20–25 % арендного дохода в месяц.

Лучшие районы для сдачи в аренду

Главная туристическая зона Афин — «треугольник», образованный площадями Монастираки, Омония и Синтагма. Жильё в Старом городе Афин (к нему относятся районы Анафиотика, Монастираки, Плака, Псири и Тисио) почти недоступно для местных жителей, так как в большинстве случаев сдаётся в краткосрочную аренду иностранцам. Квартиры с ремонтом и видом на Акрополь продаются здесь за 3–6 тыс. евро/м².

Лучшие районы для сдачи в аренду

Также популярна у туристов недвижимость, расположенная в пешей доступности от исторического центра. К таким районам относятся:

  • Гази — быстро развивающийся район, где расположены модные клубы, бары и рестораны Афин. Цены здесь выше, чем в большинстве центральных районов: по данным крупнейшего греческого портала недвижимости Spitogatos, однокомнатные квартиры в Гази стоят в среднем 2,8 тыс. евро/м², а сдаются, по оценкам AirDNA в мае 2018, по цене 55 евро за ночь.
  • Колонаки — район к востоку от исторического центра, здесь много адвокатских контор, консульств и юридических компаний. Из многих квартир в Колонаки открывается вид на холм Ликавит и Акрополь. Средняя стоимость квартир в Колонаки— 3 тыс. евро/м², а средняя ставка посуточной аренды в высокий сезон — 68 евро.
  • Кукаки — в 2015 году он вошёл в пятёрку районов мира с самым стремительным ростом числа объявлений на Airbnb. Кукаки расположен в 10 минутах ходьбы от Акрополя. По данным Spitogatos, однокомнатные квартиры в Кукаки продаются в среднем по цене 2 тыс. евро/м², а сдаются по цене 55 евро за сутки.
  • Метаксургио — один из культурных центров Афин, который не так давно приобрёл эту репутацию благодаря постоянно открывающимся здесь множеству галерей, музеев и маленьких театров. Средняя стоимость жилья — 1,8 тыс. евро/м², средняя стоимость краткосрочной аренды — 42 евро в сутки.


Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio

Тем, кто хочет получить более высокую доходность на вложенный капитал, следует присмотреться к более периферийным районам, но по-прежнему пользующихся спросом у туристов: например, Кипсели и Экзархия. При этом потенциальный рост цен в таких местах больше, чем на уже разогретом рынке недвижимости исторического центра.


Print article

Реклама от YouDo