Недвижимость и земельные участки - инструмент для приумножения капитала. Инвестиционные квартиры долгие годы приносили устойчивый доход своим владельцам. Купленные метры можно было с выгодой продать уже через пару лет или придержать на будущее, этакая альтернатива банковскому вкладу. Правда, в последние годы столь бурного роста цен как в начале двухтысячных не наблюдалось, но из-за ослабления отечественного курса квартиры все равно дорожали в рублевом выражении. И вот теперь все изменилось, некоторые эксперты говорят, в 2016 году ждут если не падения, то, как минимум стагнации на квадратные метры.
Если говорить о рынке недвижимости, то предложений гораздо больше чем спроса. Тот уровень цен, который сейчас существует особенно по сделкам, он на 50% - 60% ниже, чем несколько лет назад. В ближайшее время вряд ли цены изменятся в большую сторону. С точки зрения инвестиций, рынок недвижимости неликвидный, пока арендный доход ниже, чем доход, который можно взять на рынке облигаций или акций, поэтому здесь лучше сохранить позицию ожидания.
Так все-таки, какие факторы сыграли в этом роль? Рынок недвижимости, как и любой другой подчиняется основному закон соотношению спроса и предложения. Спрос на жилье в конце 2015 серьезно упал, в третьем квартале падение почти на 40% по соотношению с тем же периодом предыдущего года. Рос реестр зарегистрировал менее 24000 сделок по купле продажи недвижимости. Во-первых сказался ажиотажный спрос конца 2014 года, тогда опасаясь повышения цен люди, торопились вложить деньги в недвижимость. Соответственно на 2015 и 2016 годы желающих обзавестись жильем осталось гораздо меньше. К тому же сказывается падение реальных доходов у людей и отрицательная динамика, скорее всего, сохранится и 2016 году. Даже официальные прогнозы не обещают, что увеличится продажа квартир. Слабый рубль высокая инфляция кризис и не стабильность и те, кто не успел, предпочитают отложить крупную покупку до лучших времен.
Есть и еще один фактор, который перетянул часть спроса на минувший 2015 год это новые налоговые правила, они действуют для недвижимости, которую купили после первого января 2016 года.
В первых чтобы продать такую квартиру и при этом не платить 13% налог на доход, потребуется ждать не три года как раньше, а все пять лет. Прежний срок сохраняется, только если квартира была приватизирована, унаследована или подарена близкими родственниками, а также, если она была приобретена в собственность по договору пожизненной ренты.
Во вторых установлен нижний придел базы для этого налога, раньше 13% этого налога которые продавец жилья должен был уплатить, рассчитывали от цены в договоре купле продажи, и не редко не добросовестные продавцы указывали заниженную стоимость, теперь же налоговая база не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры или дома.
При всем при этом предложения продолжают расти, потому что строить в России не прекратили, хотя по предварительным оценкам в 2015 году обошлись без нового рекорда, но на рынке появилось дополнительно 76 миллионов квадратных метров жилья, среди них и новостройки Иркутска, которые можно посмотреть здесь.
Число продавцов могут пополнить и хозяева инвестиционной недвижимости, ведь новый налог заметно увеличит расходы владельцев нескольких квартир. Для его расчета так же используются не инвестиционная, а кадастровая стоимость, которая на порядок выше и максимально приближена к рыночной. В первом случае учитывается состояние объекта недвижимости, насколько изношены стены, перекрытия, окна, а вот кадастры ориентируется на другие факторы, такие как место расположения и площадь, то на что обращают внимание риэлторы, ведь не для кого ни секрет, что старая однокомнатная квартира в центре Москвы будет куда дороже стоить трехкомнатной квартиры заМКАДом.
Ждать резкого обвала цен на рынке недвижимости не стоит, за последнее время себестоимость строительства серьезно выросла, и застройщики порой работают, на грани рентабельности.
|
|
