Недвижимость, обремененная и проблемная

02-Oct-2020 18:50
Недвижимость, обремененная и проблемная

Агентство Интеллектуальной Недвижимости "ИНТ-Н" -- это 16-летний опыт работы со сложными сделками на рынке недвижимости. "ИНТ-Н" специализируется на проведении сложных сделок в недвижимостью в Санкт-Петербурге и ЛО: выкуп доли в квартире или разрешение конфликта собственников, продажа квартир или комнат с долгами по коммунальным платежам или ипотеке, - сфера нашей деятельности.

Недвижимость с долгами -- тема обширная, поскольку долги могут возникнуть по самым различным житейским причинам. Самые распространенные, проще сказать "базовые" задолженности -- это долги по ЖКУ, долги по ипотеке, банковские долги. Их них первое место занимают долги продавцов квартир за коммунальные услуги. По оценкам наших специалистов доля недвижимости с неоплаченными коммунальными услугами составляет порядка 1-3%.

Недвижимость с долгами имеет еще и два вида по всем трем выше перечисленным "базовым" задолженностям. Эти два вида открываются одной стороной продавцу, а другой стороной покупателю. Купить недвижимость с долгами -- это одна проблема. Это проблема с головной болью. Продать недвижимость с долгами -- это совсем другое дело и более легкое в теории, но не на практике.

Продать квартиру с долгами согласно действующему законодательству Российской Федерации можно вполне законным путем, поскольку наличие долгов по коммунальным платежам не считается обременением и не является препятствием для продажи квартиры. Долги числятся не за объектом недвижимости, а за его собственником, за продавцом, не оплачивавшим вовремя пользование водой, светом, газом и пр. Соответственно и новый владелец квартиры с долгами не имеет к этим долгам никакого отношения. У него появляется обязательство вносить плату за ЖКУ только после получения прав собственности на жилплощадь, то есть после регистрации перехода права собственности в Росреестре по ст. 153 п. 5 ЖК РФ, ст. 223 ГК РФ.

На деле продать квартиру с долгами сложнее, чем это прописано в статьях закона, поскольку покупатели не хотят возиться с чиновничей волокитой УК, которая частенько прибегает к хитрости и пытается убедить покупателя, что долг записывается за недвижимостью, а не человеком. Согласно тому же ЖК РФ и той же статьи 153, обязанность оплачивать счета за предоставление коммунальных услуг возникает только после оформления права собственности. Таким образом покупатель может оплачивать только свои коммунальные услуги. Старые долги прежних хозяев нового владельца квартиры не касаются. Формально по закону долги по ЖКХ на нового собственника не распространяются. Но жизнь сложна, обстоятельства и ситуации меняются, и может возникнуть множество проблем как с УК, так и в дальнейшей жизни, например, сложности с последующей продажей квартиры.

Итак, наше законодательство не запрещает сделки купли-продажи недвижимости с долгами. Продать квартиру с долгами по коммунальным платежам можно при одном, но важном условии -- если дело не дошло до судебных разбирательств и продаваемая квартира не была на момент сделки арестована. Если имеется постановление суда или открыто исполнительное производство, обязывающее собственника оплатить определенную сумму за услуги ЖКХ или другие обязательства, то судебные приставы в рамках исполнительного производства могут наложить арест на квартиру с долгами, и тогда ее продать будет невозможно или намного сложнее.

Print article